Le propriétaire de locaux commerciaux délivre à son locataire un congé avec offre de renouvellement avec effet au 1er juillet 2015. Le locataire accepte le principe du renouvellement mais pas le prix proposé. Exerçant son droit d’option le 26 septembre 2017, il renonce au renouvellement du bail et précise qu’il libérera les locaux le 30 novembre suivant. Puis, il poursuit le bailleur en fixation de l’indemnité d’occupation due par lui entre le 1er juillet 2015 et le 30 novembre 2017.
Après avoir relevé que le bail expiré prévoyait le remboursement de la taxe foncière par le locataire au bailleur, une cour d’appel fixe l’indemnité d’occupation à la valeur locative sans la minorer de cette taxe. Elle juge qu’en raison de son fondement statutaire l’indemnité d’occupation devait intégrer la taxe foncière.
La Cour de cassation censure cette décision.
L’indemnité d’occupation, due par un locataire pour la période ayant précédé l’exercice de son droit d’option, trouve son origine dans l’application de l’article L 145-57 du Code de commerce. Cette indemnité d’occupation statutaire qui, à défaut de convention contraire, doit être fixée à la valeur locative déterminée selon les critères de l’article L 145-33 du même Code, se substitue rétroactivement au loyer dû sur le fondement de l’article L 145-57 précité.
Si le bail met à la charge du locataire, sans contrepartie, le paiement de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur, ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative à laquelle doit être fixée l’indemnité d’occupation statutaire.
A noter :
Lorsqu’un locataire commercial refuse le congé avec offre de renouvellement proposé par le bailleur, il est redevable d'une indemnité d'occupation pour la période pendant laquelle il est resté dans les locaux à l’expiration du bail.
La question de la nature de cette indemnité s’est posée. La Cour de cassation a précisé, par deux arrêts qu’elle cite ici, que l’indemnité d’occupation due par le locataire commercial pour la période ayant précédé le droit d’option relève du statut des baux commerciaux (Cass. 3e civ. 5-2-2003 n° 01-16.882 FS-PB : RJDA 4/03 n° 369 ; Cass. 3e civ. 16-3-2023 n° 21-19.707 FS-B : BRDA 10/23 inf. 20).
Cette indemnité statutaire doit donc correspondre à la valeur locative établie conformément aux dispositions du Code de commerce (notamment, Cass. 3e civ. 17-6-2021 n° 20-15.296 FS-B : RJDA 8-9/21 n° 556) ; elle ne peut pas être supérieure à cette valeur. Or le Code prévoit que les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative (art. R 145-8).
Précisons que, pour la période écoulée entre l'exercice du droit d'option et la libération des lieux loués, le locataire se trouve dans la situation d'un occupant sans titre puisqu'il a renoncé au renouvellement : il est donc redevable d'une indemnité d'occupation de droit commun (Cass. 3e civ. 16-3-2023 n° 21-19.707 FS-B, précité) ; cette indemnité est susceptible d'être supérieure à la valeur locative.
Documents et liens associés :
Cass. 3e civ. 29-1-2026 n° 24-17.227 FS-B
